Un piccolo proprietario immobiliare, calcolatrice alla mano, si rende conto di una verità amara. Dopo aver sottratto IMU, tasse, spese impreviste e periodi di sfitto, il suo patrimonio, il suo “bene rifugio”, gli restituisce un misero 2,5% netto all’anno. “Mi sto chiedendo se non valga la pena smobilizzare e investire in altro”, scrive quasi retoricamente su un forum online, aprendo il vaso di Pandora.
Quella che potrebbe sembrare una semplice domanda finanziaria è in realtà la crepa che rivela la faglia tettonica che sta spaccando in due il mondo degli investimenti italiani. Da una parte, i realisti finanziari, armati di BTP e conti deposito; dall’altra, i “mattonari” evoluti, che sostengono che l’oro si trovi ancora, ma solo se si è disposti a scavare nel fango.
La domanda, quindi, è ancora valida: conviene comprare casa per affittare in un’Italia che invecchia, con una direttiva “green” che incombe e con alternative finanziarie che promettono rendimenti sicuri senza muovere un dito? La risposta, emersa da un’accesa discussione tra decine di investitori, è tutt’altro che scontata. E non è un semplice “sì” o “no”. È un “dipende da chi sei”.
Il Coro dei Realisti: “Vendi il Mattone, Compra un BTP e Dormi Sereno”
La reazione più istintiva alla domanda del piccolo proprietario è un coro quasi unanime. Vendi. Scappa. L’era del mattone come investimento per tutti è finita. Le argomentazioni sono tanto semplici quanto potenti e si basano su una logica finanziaria stringente.
Il primo colpo arriva dal confronto diretto con il mercato obbligazionario. “Perché accettare uno sbattimento per un 2,5% netto quando oggi un BTP decennale ti offre quasi il 4% senza rischi?”, si chiede un investitore. L’obiezione è quasi inattaccabile. L’investimento immobiliare tradizionale, quello della “casetta da mettere a reddito”, oggi arranca brutalmente nel confronto con i titoli di stato. Per pareggiare i conti, un immobile dovrebbe offrire rendimenti netti di almeno il 6-7%, una chimera nella maggior parte dei mercati cittadini italiani.
Ma non è solo una questione di rendimento. È una questione di rischio e di fatica. Gli investitori online elencano una litania di problemi che ogni proprietario conosce fin troppo bene: la ricerca dell’inquilino, il terrore della morosità, la burocrazia infinita, le assemblee condominiali, la manutenzione straordinaria che arriva sempre nel momento sbagliato. Un incubo gestionale che un semplice click per acquistare un’obbligazione o aprire un conto deposito spazza via. “Per prendersi una paccata di BTP non serve alcuna competenza, per fortuna”, chiosa un utente, riassumendo il pensiero di molti.
A questo quadro già fosco si aggiungono due ombre che si allungano minacciose sul futuro. La prima è la crisi demografica. L’Italia è un paese che invecchia e perde abitanti. Meno giovani, meno famiglie, meno nascite si traducono inesorabilmente in meno domanda di case. “Il crollo delle quotazioni non è un se, è un quando. Io aspetto sulla riva del fiume”, scrive un commentatore, dipingendo un futuro di case vuote e prezzi in caduta libera.
La seconda ombra, ancora più concreta e imminente, è la cosiddetta “Direttiva Green” europea. L’obbligo di riqualificare energeticamente milioni di immobili, per la maggior parte in classe G, è visto come una patrimoniale mascherata. Una spesa potenziale di decine di migliaia di euro per appartamento che potrebbe azzerare i rendimenti per anni, rendendo invendibili o inaffittabili vasti segmenti del patrimonio immobiliare italiano.
Per questa fazione, la conclusione è netta: l’investimento nel mattone oggi è una scelta irrazionale per il risparmiatore medio. Un’attività con rischi da mercato azionario e rendimenti da conto deposito. Un gioco che, semplicemente, non vale più la candela.
I Nuovi Mattonari: L’Arte di Trovare Oro nelle Zone d’Ombra
Se la discussione si fermasse qui, il verdetto sarebbe segnato. Ma dalle ceneri del vecchio “mito del mattone” sta nascendo una nuova filosofia, più cinica, più professionale, ma incredibilmente più redditizia. Non è un investimento per tutti, è quasi un mestiere. E l’epicentro di questa rinascita, emerso con forza dalle discussioni online, sembra essere un caso di studio quasi anomalo: Genova.
Un investitore esperto, di professione avvocato, ha raccontato la sua strategia, che ha dell’incredibile. Invece di puntare sui quartieri “bene”, ha concentrato i suoi acquisti nelle zone popolari e periferiche della città, quelle che il mercato tradizionale snobba: Sampierdarena, Rivarolo, Certosa. Qui, dove i prezzi sono crollati negli ultimi 15 anni, ha messo in piedi un portafoglio di decine di appartamenti con un costo medio, tutto compreso (notaio, agenzia, tasse, piccoli lavori), di circa 33.500 euro a immobile.
La chiave del suo successo non è il prezzo di acquisto in sé, ma il rapporto con la rendita da affitto. Affittando a un canone concordato medio di 390 euro al mese (che gli garantisce una cedolare secca al 10% e l’IMU dimezzata), riesce a ottenere un rendimento netto che si attesta intorno all’11% annuo. Un valore quasi quattro volte superiore a un BTP.
Come è possibile? Sfruttando una domanda di affitti a basso costo che in queste zone è “spasmodica”, alimentata da un esercito di studenti, lavoratori trasfertisti e, soprattutto, immigrati regolari che non hanno accesso al credito per l’acquisto ma necessitano di un alloggio. “Si compra il venerdì e il lunedì si ha già l’inquilino”, racconta, descrivendo una realtà dove la domanda supera di gran lunga l’offerta.
Questo modello, però, non è per deboli di cuore. Richiede un approccio imprenditoriale:
- Professionalità e Competenza: Bisogna conoscere il mercato locale come le proprie tasche, saper valutare un immobile, leggere i bilanci condominiali per evitare brutte sorprese e, nel suo caso, avere le competenze legali per gestire i contratti e quella (finora unica su 26) situazione di morosità.
- Diversificazione del Rischio: La sua strategia funziona perché è applicata su un gran numero di immobili. Un singolo inquilino moroso su un unico appartamento è un disastro; uno su ventisei è un rischio calcolato, un costo del business.
- Gestione Attiva: Non si tratta di un investimento passivo. Richiede tempo per la ricerca, la contrattazione, la selezione degli inquilini e la gestione delle piccole manutenzioni. “Lo reputo quasi un lavoro,” ammette, “però ottimamente retribuito”.
- Mentalità da Cacciatore d’Affari: Il segreto è comprare bene. Questo significa fare offerte al ribasso, trattare con gli agenti, avere la liquidità per chiudere un’operazione in pochi giorni e la pazienza di aspettare l’occasione giusta, senza innamorarsi dell’immobile.
La Dura Realtà: L’Incubo delle Ristrutturazioni e il Dramma della Burocrazia
Non tutti, però, condividono questo apparente eldorado. L’altra faccia della medaglia dell’investimento immobiliare è fatta di costi imprevisti e frustrazioni. Un utente ha condiviso la sua esperienza con un’operazione di acquisto, ristrutturazione e vendita, che sulla carta sembrava un affare. La realtà è stata un’odissea: “l’avidità dei vari operatori mi hanno quasi raddoppiato i preventivi iniziali con variazioni modeste e scusanti imprevedibili”. Alla fine, il guadagno è stato minimo, assorbito da costi lievitati e da un enorme stress.
Questo racconto evidenzia un punto cruciale: ristrutturare per rivendere è un “gioco” che porta guadagno solo a patto di comprare bassissimo o di essere un impresario che controlla i costi. Per il privato cittadino, è una scommessa ad altissimo rischio, dove si è in balia dell’onestà e della competenza di artigiani e imprese.
Anche la gestione degli affitti brevi, spesso vista come la panacea, si rivela un’arma a doppio taglio. Se da un lato elimina il rischio di morosità a lungo termine, dall’altro si trasforma in un vero e proprio secondo lavoro. Gestire check-in, pulizie, burocrazia, lamentele e normative sempre più stringenti può essere logorante e, alla fine dei conti, non sempre più redditizio di un affitto tradizionale ben gestito.
Conviene Ancora Comprare Casa per Affittare? Un Vereditto in Due Atti
Dopo aver ascoltato le voci del forum, la risposta alla domanda iniziale si sdoppia, creando due percorsi distinti per due profili di investitore radicalmente diversi.
Atto I: Il verdetto per il risparmiatore comune.
Se sei una persona che ha messo da parte dei risparmi, magari con fatica, e cerca un modo per farli fruttare senza aggiungere stress e complessità alla propria vita, la risposta oggi è quasi certamente NO, non conviene. I rendimenti medi degli immobili nelle zone “sicure” non giustificano i rischi, i costi e il tempo richiesto. Alternative come i BTP, i conti deposito o un semplice ETF azionario globale offrono, nel contesto attuale, un rapporto rischio/rendimento decisamente più favorevole, con una liquidità e una semplicità di gestione che il mattone non potrà mai avere.
Atto II: Il verdetto per l’imprenditore immobiliare.
Se invece hai capitale da investire, competenza, tempo da dedicare e una forte propensione al rischio, la risposta è SÌ, il mattone può ancora essere una miniera d’oro. Ma non si tratta più di un “investimento” nel senso classico del termine. Si tratta di un’attività imprenditoriale a tutti gli effetti. Significa studiare i micro-mercati, cercare le nicchie dove la domanda è alta e i prezzi bassi, saper negoziare, gestire il rischio e trattare con una clientela che il mercato tradizionale ignora. È un percorso per pochi, che richiede fiuto, cinismo e una dedizione costante.
In conclusione, il mito del mattone come investimento sicuro e garantito per la famiglia italiana è probabilmente giunto al capolinea. Non è morto, ma si è trasformato. Ha smesso di essere un porto sicuro per tutti ed è tornato a essere un mare aperto, pieno di insidie ma anche di tesori, riservato a capitani coraggiosi che sanno navigare a vista. Per tutti gli altri, forse, è davvero più saggio rimanere a terra.
