Negli ultimi anni, gli affitti brevi sono stati al centro di molte discussioni, sia nel mondo immobiliare che tra i piccoli proprietari. Promossi inizialmente come un’opportunità per massimizzare i guadagni rispetto agli affitti tradizionali, si è presto scoperto che la realtà è più complessa. Questo blog post esplora il mondo degli affitti brevi in Italia, analizzando i principali vantaggi, rischi, e le prospettive future per chi possiede immobili. Vediamo insieme se gli affitti brevi sono ancora un’opzione interessante o se conviene guardare altrove.
Cos’è successo al mercato degli affitti brevi?
Gli affitti brevi hanno guadagnato popolarità grazie alle piattaforme come Airbnb, che hanno facilitato l’accesso a un mercato globale di turisti. Tuttavia, le dinamiche di questo settore sono cambiate drasticamente negli ultimi anni, soprattutto a seguito della pandemia. Le principali città italiane, come Milano, Firenze e Venezia, hanno visto una saturazione del mercato con migliaia di appartamenti destinati a questa forma di affitto, ma molti di questi restano vuoti per gran parte dell’anno.
I numeri parlano chiaro
A Milano e Napoli, il 60-70% degli appartamenti destinati agli affitti brevi non copre neanche le spese.
Solo a Roma si registrano guadagni soddisfacenti, grazie al flusso turistico più costante.
Milano ha circa 20.000 appartamenti su Airbnb, ma solo il 7% dell’offerta immobiliare nel centro è destinata agli affitti brevi.
Questi dati suggeriscono che il mito degli affitti brevi come “gallina dalle uova d’oro” non è più così solido.
Quali sono le cause del declino della redditività?
Ci sono diversi fattori che hanno contribuito alla diminuzione della redditività degli affitti brevi, tra cui:
Saturazione del mercato: In città d’arte e grandi metropoli, l’offerta di appartamenti per affitti brevi è aumentata enormemente. Ciò ha creato una sovracapacità che riduce i tassi di occupazione e comprime i prezzi.
Comportamenti dei turisti post-COVID: I turisti sono diventati più sensibili al prezzo e prenotano spesso all’ultimo minuto per ottenere sconti. Questo costringe i proprietari a ridurre le tariffe per riempire i loro appartamenti.
Commissioni delle OTA (Online Travel Agencies): Le piattaforme come Airbnb applicano commissioni significative, riducendo ulteriormente i margini per i proprietari.
Normative sempre più stringenti: In Italia, la tassazione sugli affitti brevi è in aumento. Dal 2024, potrebbe entrare in vigore una tassa del 26% per chi possiede più di un appartamento. Questa pressione fiscale potrebbe ridurre ulteriormente l’attrattività di questa soluzione.
Affitti brevi vs affitti tradizionali: qual è la scelta migliore?
Molti proprietari scelgono gli affitti brevi per evitare il rischio di morosità e i lunghi tempi di sfratto degli affitti tradizionali. Tuttavia, con la riduzione dei guadagni, conviene ancora puntare su questa formula?
Affitti brevi
Pro: Maggiore flessibilità, minor rischio di morosità, potenzialmente maggiori guadagni nei periodi di alta stagione.
Contro: Richiedono una gestione attiva e dinamica, i costi operativi sono elevati (pulizia, manutenzione, gestione prenotazioni), e la saturazione del mercato sta riducendo i margini di guadagno.
Affitti tradizionali
Pro: Meno gestione operativa, introiti costanti, e spesso si può delegare completamente la gestione con contratti di 4+4 anni.
Contro: Rischio di morosità, tempi di sfratto lunghi, rendimenti fissi ma tendenzialmente inferiori rispetto agli affitti brevi (in teoria).
In generale, gli affitti brevi sono una buona scelta per chi è disposto a dedicare tempo e risorse alla gestione dell’immobile. Tuttavia, per molti piccoli proprietari, i guadagni non sempre giustificano lo sforzo, e un affitto tradizionale potrebbe essere una soluzione più tranquilla e sostenibile nel lungo periodo.
Affitti brevi: i rischi nascosti
Ci sono vari rischi legati alla gestione di affitti brevi, che vanno oltre la semplice gestione dell’immobile:
Gestione complessa: Gli affitti brevi richiedono una gestione quotidiana, dalla prenotazione alla pulizia. Molti piccoli proprietari non hanno il tempo o la capacità di seguire questa attività, e devono delegare a terzi, riducendo i margini.
Concorrenti più grandi: I proprietari che possiedono più appartamenti possono permettersi economie di scala, ottimizzando costi e tariffe. I piccoli proprietari, invece, rischiano di non essere competitivi.
Evasione fiscale: E’ opinione diffusa che una parte significativa degli affitti brevi venga gestita in nero, evitando le normative fiscali. Questo rappresenta un rischio legale e potrebbe aumentare i controlli da parte delle autorità.
Il futuro degli affitti brevi: cosa aspettarsi?
Il futuro degli affitti brevi in Italia appare incerto. Alcuni segnali indicano che le normative diventeranno più stringenti e che il mercato potrebbe vedere una riduzione dell’offerta. Questo potrebbe far tornare sul mercato molti appartamenti oggi destinati agli affitti brevi, spingendo verso un riequilibrio tra domanda e offerta e riducendo i prezzi degli affitti a lungo termine.
Alcuni suggerimenti per i proprietari:
Diversificare: Se hai più di un appartamento, potrebbe essere utile destinare una parte agli affitti tradizionali, riducendo il rischio di esposizione agli affitti brevi.
Professionalizzare la gestione: Affidarsi a professionisti del settore può aiutare a migliorare la redditività e ridurre i rischi.
Monitorare le normative: Con le nuove leggi in arrivo, è essenziale rimanere aggiornati per ottimizzare la strategia fiscale e operativa.
Conclusione: Affitti brevi, una scommessa ancora valida?
Gli affitti brevi non sono più la “panacea” che molti proprietari credevano all’inizio. La saturazione del mercato, i cambiamenti nei comportamenti dei turisti, e le normative più rigide stanno riducendo i margini di guadagno. Tuttavia, per chi sa adattarsi e gestire professionalmente il proprio immobile, ci sono ancora opportunità. Per i piccoli proprietari che non possono o non vogliono dedicare troppo tempo alla gestione, potrebbe essere più saggio valutare altre opzioni, come gli affitti tradizionali o altre forme di investimento immobiliare.
