Se vivi a Milano, o se semplicemente ne segui le dinamiche, c’è una domanda che aleggia nell’aria, sussurrata tra un aperitivo sui Navigli e una call di lavoro infinita: ma con un appartamento su Airbnb, quanto si guadagna davvero?
La narrazione è spaccata in due. Da un lato, i guru del “passive income” che ti promettono rendite da capogiro lavorando da una spiaggia esotica, semplicemente subaffittando un bilocale a Città Studi. Dall’altro, il coro di chi vive in affitto e vede in ogni annuncio turistico la causa della propria frustrazione, un pezzo di città che gli viene sottratto.
La verità, come spesso accade, non è un monolite. È un mosaico fatto di dati, costi nascosti, impegno e, soprattutto, di storie. E se sei qui, probabilmente sei come noi: curioso, un po’ scettico, e alla ricerca di una visione onesta. Non ti accontenti delle favole, vuoi i numeri. Vuoi sapere quanto si guadagna con airbnb a Milano. E allora, analizziamoli insieme, partendo dai dati di mercato e integrandoli con le esperienze di chi ci è già passato.
Quanto si può guadagnare (al lordo) con un Airbnb a Milano? I dati zona per zona
Prima di parlare di spese e fatiche, guardiamo in faccia il potenziale. Quanto può incassare, in media, un appartamento con una camera da letto messo a reddito su Airbnb a Milano? Dati aggregati degli ultimi 12 mesi, che incrociano il prezzo medio a notte con il tasso di occupazione, ci offrono un quadro affascinante.
| Zona | Prezzo Medio a Notte (€) | Tasso di Occupazione Medio (%) | Potenziale Guadagno Lordo Annuo* |
| Centro | ~172 € | ~68% | ~42.700 € |
| Cenisio, Sarpi, Isola | ~122 € | ~64% | ~28.500 € |
| P. Romana, Cadore, Montenero | ~119 € | ~64% | ~27.800 € |
| Città Studi, Susa | ~118 € | ~62% | ~26.700 € |
| Navigli | ~117 € | ~62% | ~26.500 € |
| Solari, Washington | ~118 € | ~58% | ~25.000 € |
| Bisceglie, Baggio, Olmi | ~88 € | ~63% | ~20.200 € |
(*Stima calcolata come: Prezzo Medio x 365 giorni x Tasso di Occupazione)
Cosa ci dicono questi numeri? Il Centro Storico è, senza sorprese, una categoria a parte. Qui, la combinazione di tariffe elevate e un’occupazione quasi costante crea un potenziale di fatturato lordo che può superare i 40.000 euro annui. Ma la vera storia interessante si svolge appena fuori dalla cerchia dei Bastioni.
Zone come Isola, Porta Romana e i Navigli non sono solo il cuore pulsante della vita sociale milanese, ma anche macchine da reddito estremamente solide. I loro affitti brevi a Milano generano guadagni lordi che si aggirano tra i 26.000 e i 28.500 euro, dimostrando che non serve avere vista Duomo per avere un business profittevole.
Un dato che salta all’occhio è proprio il tasso di occupazione. Anche in quartieri considerati più periferici, come l’asse Bisceglie-Baggio, si mantiene sopra un solido 60%. Questo sfata un primo mito: la domanda di alloggi a Milano non è confinata al centro. Turisti, ma soprattutto lavoratori in trasferta, cercano soluzioni comode e ben collegate in tutta la città. Avere una fermata della metro a pochi passi può valere più di un indirizzo prestigioso.
Conviene davvero un Airbnb rispetto a un affitto a lungo termine a Milano?
Questa è la domanda da un milione di euro. Se i ricavi lordi sono così alti, perché non tutti convertono il proprio immobile? La risposta si trova in un’altra analisi di mercato: di quanto è superiore, in percentuale, il guadagno di un affitto breve rispetto a uno tradizionale?
Il confronto Airbnb vs affitto lungo termine è schiacciante, ma con una dinamica controintuitiva. Nelle zone più periferiche, un Airbnb può incassare fino a 3,3 volte in più di un affitto 4+4. In aree semicentrali come Città Studi, questo “premio” si attesta tra 2,7 e 3,2 volte. In Centro, invece, il vantaggio si riduce a 2,2 volte, probabilmente perché gli affitti a lungo termine in questa zona sono già a livelli esorbitanti.
Ma allora, se il guadagno potenziale è doppio o triplo, dove sta il trucco?
Il trucco non c’è. C’è, invece, tutto un mondo di costi e rischi che i numeri lordi non raccontano. E, soprattutto, c’è una motivazione più profonda che spinge tanti proprietari verso questa scelta. Spulciando le discussioni online, un tema emerge con una forza disarmante: la paura dell’inquilino moroso.
La percezione diffusa è che la legge italiana tuteli poco i proprietari. L’incubo di ritrovarsi con un appartamento occupato per anni, senza percepire un euro e dovendo sostenere migliaia di euro di spese legali, è un deterrente potentissimo. L’affitto breve, in questo senso, non è solo una scelta economica, ma una strategia di mitigazione del rischio. L’ospite paga in anticipo e, dopo pochi giorni, se ne va. Questa garanzia, per molti, vale più di qualche centinaio di euro in più al mese.
Qual è la redditività reale di un affitto breve a Milano nel 2025?
Arriviamo al dunque. Dopo aver sognato con i dati lordi, è il momento di fare i conti della serva. Dalle esperienze condivise online, emerge un quadro chiaro: la stagionalità è un fattore cruciale. Mesi come maggio, durante la Design Week, possono generare fatturati di oltre 2.200 euro per un monolocale. Ma il periodo da gennaio a marzo può essere desolante, con pochissime prenotazioni. Un’analisi onesta deve considerare l’anno intero.
Calcolare il guadagno netto: dai ricavi lordi al guadagno in tasca
Immaginiamo di incassare 100 euro per una notte. Dove finiscono davvero quei soldi? Il percorso è una progressiva erosione. Prima di tutto, le commissioni delle piattaforme come Airbnb o Booking si prendono una fetta importante, circa il 15-20%. Poi, sull’incasso rimanente, si applica la cedolare secca del 21%. A questo punto, di quei 100 euro iniziali, ne restano circa 67-69.
E qui entrano in gioco i costi operativi, quelli che trasformano un potenziale guadagno in un faticoso pareggio. I costi di un affitto breve a Milano includono le pulizie e la lavanderia, un costo fisso di circa 35-40 euro per ogni cambio ospite. Aggiungici le utenze e le spese condominiali, sempre a carico del proprietario, e ovviamente IMU, TARI e la manutenzione ordinaria e straordinaria.
Alla fine di tutto, di quei 100 euro iniziali, è un successo se in tasca al proprietario ne rimangono 40-50. I guadagni netti dall’affitto breve si aggirano, realisticamente, intorno al 40-50% del fatturato lordo.
Due scenari-tipo che emergono online
Dalle discussioni tra proprietari si delineano due profili ricorrenti.
Il primo è quello di chi, possedendo un immobile in una buona zona semicentrale, delega completamente la gestione a un’agenzia. I calcoli sono spietati: sommando le commissioni della piattaforma, le tasse, i costi operativi e la parcella dell’agenzia (che può arrivare al 30% del lordo), il risultato finale è spesso un pareggio o addirittura una leggera perdita. L’immobile si limita ad “autofinanziarsi”, coprendo le proprie spese. La scelta è dettata dalla comodità e dalla flessibilità, non dal guadagno.
All’estremo opposto c’è chi gestisce in autonomia un immobile di pregio in zona centrale. Qui la convenienza di Airbnb a Milano nel 2025 diventa reale, con guadagni netti che possono superare i 20.000 euro annui. Ma non è una rendita passiva: è un secondo lavoro che richiede dalle 8 alle 10 ore settimanali per gestire messaggi, prezzi, calendari e piccoli imprevisti.
Il pattern è chiaro: la combinazione di una localizzazione premium e la gestione diretta è la chiave per una redditività reale.
Lo “sbattimento”: il costo del tuo tempo
C’è poi un costo che nessuna tabella può quantificare: il tuo tempo. Gestire un affitto breve è un lavoro. Significa rispondere ai messaggi a qualsiasi ora, gestire calendari e prezzi dinamici, coordinare le pulizie, risolvere problemi. Chi lo fa deve mettere in conto un impegno costante.
Normative Affitti Brevi Milano 2025: Cosa Devi Sapere
A Milano, la gestione degli affitti brevi, o Short Term Rentals (STR), è permessa ma segue un percorso ben definito e non privo di obblighi. È fondamentale sapere che ogni guadagno va dichiarato, che sia attraverso la cedolare secca al 21% per il primo immobile o con altre modalità fiscali.
Inoltre, ci sono adempimenti burocratici non trascurabili, come la comunicazione degli ospiti alla Questura e la segnalazione dei flussi turistici alla Regione. Ignorare queste regole espone a sanzioni pecuniarie e accertamenti fiscali. Data la continua evoluzione delle normative, il consiglio unanime di chi già opera nel settore è sempre lo stesso: consultare un commercialista o un CAF prima di iniziare.
Non solo soldi: il vero vantaggio nascosto degli affitti brevi
Se la convenienza economica netta è così risicata, perché il fenomeno continua a crescere? Oltre alla già citata protezione dalla morosità, il vero, grande vantaggio è uno: la flessibilità.
Pensa a chi ha ereditato la casa dei nonni in Liguria. Affittarla con un contratto 4+4 significherebbe non poterne più disporre. Con un sistema di affitti brevi, invece, l’immobile rimane vivo. Puoi metterlo a reddito per coprire le spese (IMU, condominio) e tenerlo libero per te e la tua famiglia quando vuoi.
Non ti renderà ricco, ma ti permette di mantenere un asset senza che diventi un puro costo, trasformandolo in una risorsa dinamica.
Da dove arrivano questi numeri?
Le analisi e le stime presentate in questo articolo derivano da un’aggregazione di:
- Dati di mercato pubblici disponibili su piattaforme come Airbnb e Booking.com per il periodo 2024-2025.
- Sintesi di esperienze reali e discussioni condivise da decine di proprietari e gestori su forum e community online dedicate alla finanza personale e al settore immobiliare.
Disclaimer: I dati sono stime basate su campioni rappresentativi. Variazioni significative possono dipendere da stagionalità, qualità dell’immobile e abilità di gestione dell’host. Le informazioni sono aggiornate a novembre 2025.
Conclusione: È Un Business, Non una Rendita Passiva
Gli affitti brevi a Milano generano guadagni, ma non sono soldi facili. È un’attività imprenditoriale vera, con i suoi costi, i suoi rischi e la necessità di un impegno costante. La leggenda del guadagno passivo si sgretola di fronte alla realtà dei fatti.
La vera domanda da porsi, forse, non è solo “quanto si guadagna?”, ma “sono disposto a dedicare il tempo e l’energia necessari per farlo bene?”. E ancora: qual è il mio obiettivo reale? Massimizzare un profitto o rendere flessibile e auto-sostenibile un bene che già possiedo?
Dubbi? Domande? Condividi la tua esperienza o le tue perplessità nei commenti qui sotto.
