L’investimento immobiliare è una delle forme più tradizionali di generazione di rendita passiva. Ma acquistare una casa già affittata è davvero un buon affare? In teoria, potrebbe sembrare una scelta vantaggiosa: l’inquilino è già dentro, il flusso di cassa è immediato e il rischio di sfitto iniziale è azzerato. Tuttavia, ci sono molte variabili da considerare prima di prendere una decisione. In questo articolo, analizziamo tutti i pro, i contro e le alternative, basandoci su dati reali e strategie adottate dagli investitori più esperti.
Perché comprare una casa già affittata?
L’idea di acquistare un immobile con un inquilino già presente attrae molti investitori per diverse ragioni:
- Reddito immediato: non bisogna cercare un nuovo locatario, con il rischio di lasciare la casa vuota per mesi.
- Meno burocrazia iniziale: il contratto è già in essere e, in teoria, non serve stipularne uno nuovo.
- Prospettiva di rivalutazione: in alcune zone in crescita, il valore dell’immobile potrebbe aumentare nel tempo, offrendo un doppio vantaggio.
Ma se fosse così semplice, tutti gli investitori sceglierebbero solo immobili già locati. In realtà, ci sono diversi rischi nascosti.
Il rendimento è davvero quello che sembra?
Molti investitori si concentrano unicamente sulla percentuale di rendimento calcolata sul prezzo d’acquisto. Ma un 4% netto annuo su un immobile a reddito è sufficiente per giustificare l’investimento? A prima vista potrebbe sembrare un rendimento interessante, ma se paragonato a strumenti finanziari come BTP o conti deposito che oggi offrono tassi simili o superiori, il gioco potrebbe non valere la candela. Senza contare le spese e i rischi di gestione.
I costi nascosti di un immobile già affittato
Quando si acquista una casa già locata, bisogna considerare spese che spesso vengono sottovalutate:
- Imposta di registro: se non si opta per la cedolare secca, si paga l’1% annuo sul canone di locazione.
- Manutenzioni straordinarie: condominio, rifacimento della facciata, sostituzione impianti… sono spese che possono incidere pesantemente sulla redditività.
- Eventuale morosità dell’inquilino: se l’inquilino smette di pagare, i tempi di recupero possono essere molto lunghi.
- Sfitto e transizione: se il contratto scade, non c’è garanzia che il nuovo inquilino pagherà lo stesso affitto, soprattutto in mercati in calo.
Molti investitori adottano una strategia prudente e calcolano una percentuale annua da accantonare per coprire queste evenienze, ma spesso il rendimento reale si abbassa significativamente rispetto alle stime iniziali.
Casa già affittata: cosa controllare prima di comprare?
Se l’idea di acquistare una casa già locata continua a sembrarti attraente, assicurati di analizzare attentamente questi aspetti:
- Il contratto di affitto: controlla se è regolare, registrato correttamente e soprattutto se l’inquilino paga puntualmente.
- Lo stato dell’immobile: case troppo vecchie o in edifici con lavori straordinari previsti possono trasformarsi in un bagno di sangue finanziario.
- La durata residua del contratto: un contratto in scadenza potrebbe lasciarti con una casa vuota prima del previsto.
- Il profilo dell’inquilino: una persona con un reddito stabile riduce il rischio di morosità e problemi futuri.
Non sottovalutare l’importanza di far analizzare il contratto da un avvocato. Molti investitori scoprono troppo tardi che la cedolare secca applicata non rispetta i requisiti legali o che le garanzie offerte dall’inquilino non sono valide.
Immobili residenziali o commerciali? Quale conviene di più?
Un aspetto spesso trascurato riguarda la differenza tra investire in immobili residenziali o commerciali. Mentre gli immobili residenziali possono garantire una stabilità di lungo termine, quelli commerciali offrono:
- Rendimenti netti più alti (5-9%) rispetto ai residenziali.
- Tempi di sfratto più rapidi in caso di morosità.
- Meno costi accessori: spese condominiali ridotte o assenti.
Tuttavia, con la crisi del commercio fisico e lo smart working, la richiesta di negozi e uffici sta cambiando rapidamente. Capire dove si trova l’opportunità migliore dipende dalla conoscenza del mercato locale.
Alternative all’acquisto di un immobile a reddito
Se l’obiettivo è ottenere un rendimento annuo stabile senza troppi problemi di gestione, alcuni investitori stanno valutando alternative come:
- BTP con rendimento netto del 3-4%, senza i rischi di un immobile.
- Conti deposito vincolati, con rendimenti simili e zero preoccupazioni di gestione.
- ETF immobiliari, che offrono esposizione al settore senza vincolarsi a un singolo immobile.
Chi investe in immobili lo fa anche per la prospettiva di rivalutazione nel tempo, ma il mercato può essere imprevedibile. Vincolare tutta la liquidità in un solo asset immobiliare può non essere la scelta più prudente.
Conviene davvero comprare una casa già affittata?
La risposta dipende dal contesto e dalla strategia dell’investitore. Se l’immobile si trova in una zona in forte crescita e il contratto è ben strutturato, può essere un’ottima opportunità. Ma se il rendimento netto è basso, il rischio morosità alto e le alternative finanziarie sono più allettanti, conviene valutare con attenzione prima di immobilizzare il capitale.
L’investimento immobiliare resta un’opzione interessante, ma comprare una casa già affittata non è sempre il colpo sicuro che sembra. Analizzare tutti i dettagli e confrontare alternative è la chiave per fare scelte intelligenti.
