Se gestisci un immobile a uso turistico, sai bene che il mercato è cambiato. Fino a qualche anno fa bastava caricare due foto online per riempire il calendario; oggi, tra commissioni che incidono pesantemente, algoritmi che spingono i prezzi al ribasso e una burocrazia sempre più complessa, i margini richiedono un’attenzione molto più certosina.
Molti proprietari italiani si stanno accorgendo che dipendere esclusivamente da un solo portale rappresenta un rischio per i propri investimenti. La soluzione? Diversificare.
In questa guida del Diario del Risparmio non troverai una banale lista di siti. Analizzeremo da investitore a investitore quali sono i migliori siti simili a Airbnb e Booking, quanto costano realmente, quando conviene spingere sulla disintermediazione e in quali casi, per proteggere la tua rendita, ha senso valutare il passaggio all’affitto transitorio.
Perché cercare alternative a Airbnb e Booking?
Dalle discussioni pubbliche tra proprietari di case vacanza e property manager emerge un quadro chiaro: cercare alternative a Airbnb o a Booking non è un vezzo, ma una necessità strategica.
Il primo motivo è il peso delle commissioni. Su Booking, la commissione si aggira in genere intorno al 15%, ma varia per paese, tipologia di struttura e accordo stipulato; a questo spesso si aggiunge un costo per la gestione dei pagamenti, più l’IVA. Per quanto riguarda le commissioni Airbnb host, dal 13 ottobre 2026, in Italia e nello Spazio Economico Europeo, Airbnb è passata a una commissione unica a carico dell’host del 15,5%, alla quale si aggiunge l’IVA dovuta sul servizio. A conti fatti, una fetta consistente del tuo fatturato svanisce prima ancora di pagare le tasse.
Il secondo motivo è la pressione dell’algoritmo. Le piattaforme spingono costantemente per farti attivare sconti, promozioni last-minute e politiche di cancellazione iper-flessibili. Chi non si adegua rischia di perdere visibilità nelle pagine di ricerca.
Infine, c’è la questione delle tutele. Molti host segnalano la difficoltà di gestire controversie in caso di danni o ospiti problematici. Dal nostro punto di vista editoriale, sembra spesso che il vero “cliente” tutelato dalle OTA (Online Travel Agencies) sia il viaggiatore, lasciando a volte il proprietario in balia di recensioni che possono pesare moltissimo sull’andamento dell’attività.
Le migliori piattaforme alternative ad Airbnb e Booking
Non tutte le alternative ad Airbnb hanno lo stesso peso. Alcune portano traffico internazionale ma costano di più; altre hanno commissioni basse o nulle, ma richiedono che tu sappia già generare richieste. La scelta giusta dipende soprattutto da tre variabili: tipo di immobile, target di ospiti e capacità di gestire più canali senza creare overbooking.
Partiamo dalle opzioni più solide per un host italiano nel 2026.
Vrbo (Gruppo Expedia)
Vrbo (Vacation Rentals by Owner) è il competitor storico e più diretto di Airbnb. A differenza della piattaforma di Brian Chesky, si concentra esclusivamente su proprietà intere: non puoi pubblicare una singola stanza.
Ha senso valutarla se hai una villa, un casale o un appartamento grande in una località con domanda straniera. Il pubblico tipico è composto da famiglie, gruppi numerosi e turisti americani o nordeuropei con maggiore disponibilità di spesa.
- Pubblico ideale: famiglie, gruppi numerosi, turisti americani e nordeuropei altospendenti.
- Modello di costo: indicativamente applica una commissione all’host intorno all’8%, comprensiva di commissione e costi di transazione, spostando il resto del costo del servizio sul viaggiatore.
- Quando conviene: se hai una proprietà intera in una zona turistica di richiamo internazionale.
Se invece gestisci un monolocale urbano, il ritorno potrebbe essere deludente: Vrbo è pensata per soggiorni lunghi e case complete, non per city break brevi.
Bed-and-Breakfast.it
Bed-and-Breakfast.it è un portale storico italiano che, nonostante il nome, accoglie anche case vacanza, locazioni turistiche e affittacamere. È particolarmente interessante per chi cerca alternative a Booking nel mercato interno e vuole un rapporto più diretto con l’ospite.
Il modello è diverso dalle grandi OTA: invece di una commissione su ogni prenotazione, si paga un abbonamento fisso, mensile, semestrale o annuale, in base alla visibilità richiesta.
- Pubblico ideale: turisti italiani ed europei che cercano un contatto più diretto.
- Modello di costo: nessuna commissione sulle prenotazioni; abbonamento fisso variabile in base alla visibilità.
- Quando conviene: quando hai già un buon tasso di occupazione e vuoi disintermediare.
Attenzione però: “zero commissioni” non significa gratis. Devi assicurarti di ricevere abbastanza richieste per ammortizzare il costo fisso dell’abbonamento, altrimenti rischi di pagare per visibilità che non si trasforma in prenotazioni.
Rentalia
Rentalia, di proprietà del gruppo Idealista, è una piattaforma focalizzata sul Sud Europa, con particolare attenzione a Italia, Spagna e Portogallo. Può essere una buona opzione se la tua struttura si trova in una località mediterranea o se vuoi intercettare domanda spagnola e portoghese oltre a quella italiana.
- Pubblico ideale: turisti europei in cerca di vacanze balneari, rurali o in città d’arte.
- Modello di costo: piano a commissione, indicativamente intorno al 10% IVA inclusa, oppure abbonamento annuale flat.
- Quando conviene: se operi in zone turistiche mediterranee e vuoi diversificare il traffico oltre a Airbnb e Booking.
CaseVacanza.it
CaseVacanza.it, parte del gruppo Feries insieme ad Agriturismo.it, è uno dei portali verticali più forti sul territorio italiano. È particolarmente adatto alle strutture che vivono di turismo domestico: mare, montagna, borghi e località di villeggiatura tradizionali.
- Pubblico ideale: famiglie italiane che organizzano vacanze di media o lunga durata, spesso settimanali.
- Modello di costo: formule orientate a richieste di preventivo e prenotazioni dirette, spesso con opzioni di abbonamento.
- Quando conviene: se la tua struttura si trova in una località amata dal turismo italiano e meno dipendente dal turismo intercontinentale.
Tabella comparativa delle piattaforme
| Piattaforma | Target principale | Tipologia alloggio | Modello di costo stimato | Pro principali | Contro principali |
|---|---|---|---|---|---|
| Vrbo | Famiglie / stranieri | Solo intere proprietà | Commissione mista, circa 8% host | Clientela altospendente, soggiorni lunghi | Poco traffico per piccoli monolocali |
| B&B.it | Italiani / europei | B&B, case, stanze | Abbonamento fisso, zero commissioni | Costi preventivabili, contatto diretto | L’abbonamento si paga anche a casa vuota |
| Rentalia | Sud Europa | Mare, borghi, città | Commissione circa 10% o abbonamento | Ottimo per turismo mediterraneo | Meno noto fuori dall’Europa |
| CaseVacanza | Famiglie italiane | Mare, montagna | Abbonamento / commissione | Forte sul turismo di prossimità | Meno adatto a soggiorni di 1-2 notti |
Costi e condizioni sono aggiornati a novembre 2026; verifica sempre le pagine tariffarie ufficiali delle piattaforme prima di pubblicare un annuncio.
Disintermediazione: come ridurre la dipendenza da Airbnb e Booking
Cercare siti simili a Airbnb è solo il primo passo. Il vero obiettivo di un investitore evoluto è la disintermediazione affitti brevi: generare prenotazioni dirette senza pagare commissioni alle OTA.
La disintermediazione non significa però “uscire da Airbnb”. Significa costruire un canale diretto che riduca la tua dipendenza dalle piattaforme. Il percorso tipico è questo: l’ospite trova la struttura su Booking o Airbnb, cerca il suo nome su Google e, se trova un sito curato con un prezzo leggermente più conveniente, prenota direttamente.
Perché questo percorso funzioni, servono almeno tre elementi.
Google Business Profile è il punto di partenza, ed è gratuito. Registra la tua struttura su Google Maps, completa la scheda con foto, servizi, contatti e recensioni. Moltissimi turisti trovano la casa su Booking, poi ne cercano il nome su Google sperando di trovare il sito del proprietario e strappare un prezzo migliore.
Il sito web proprietario deve essere semplice, veloce e in grado di convertire. Non serve una piattaforma complessa: bastano pagine chiare, foto reali, condizioni trasparenti e un booking engine che permetta pagamenti sicuri con carta. Un numero WhatsApp, da solo, non è un canale di direct booking.
Il channel manager diventa indispensabile appena sei presente su più portali. Se sei su Airbnb, Booking, Vrbo e hai un tuo sito, devi sincronizzare i calendari: senza un software adeguato, il rischio di overbooking — cioè due ospiti che prenotano le stesse date — è altissimo, e le penali dei portali possono essere severe.
Infine, la fidelizzazione è ciò che trasforma il direct booking da episodio sporadico a canale ricorrente. Molti host applicano prezzi sulle OTA più alti del 10-15% rispetto al proprio sito, così da offrire un vantaggio concreto a chi prenota direttamente. Raccogli il consenso email degli ospiti e proponi sconti per i soggiorni successivi: i clienti che sono già stati da te sono quelli con la maggiore propensione a prenotare senza passare dai portali.
Affitto transitorio: alternativa all’affitto breve turistico?
Con l’aumentare dei costi di gestione — pulizie, check-in, lavanderia — e della burocrazia per i soggiorni sotto i 30 giorni, molti proprietari stanno valutando il passaggio all’affitto transitorio.
L’affitto transitorio è un contratto di locazione da 1 a 18 mesi, pensato per soddisfare esigenze temporanee e documentabili non turistiche: lavoratori in trasferta, docenti, nomadi digitali o studenti, nei casi e con le forme previste dalla normativa specifica.
I vantaggi possono essere importanti. L’inquilino entra, gestisce la casa come fosse sua e spesso si intesta le utenze: niente check-in settimanali, pulizie continue o recensioni da rincorrere. Inoltre, il contratto genera entrate più stabili per mesi, riducendo il rischio di sfitto tipico della bassa stagione turistica.
- Meno operatività: gestione quotidiana ridotta e minori costi di pulizia e lavanderia.
- Flussi costanti: canone mensile e maggiore prevedibilità dei ricavi.
- Agevolazioni fiscali condizionate: stipulando un contratto transitorio a canone concordato, nei Comuni e nei limiti previsti dagli specifici accordi territoriali, è possibile beneficiare della cedolare secca al 10% e di agevolazioni sull’IMU.
Ci sono però limiti da considerare. Il canone non è automatico né sempre libero: spesso va calcolato secondo i parametri degli accordi locali. Inoltre, bisogna comprovare l’esigenza transitoria dell’inquilino allegando la documentazione al contratto, ad esempio un contratto di lavoro a termine.
Infine, il rischio di morosità è superiore rispetto alla preautorizzazione della carta tipica delle OTA. Va gestito con cauzioni adeguate, verifica della solidità reddituale dell’inquilino e, quando possibile, garanzie aggiuntive.
Burocrazia affitti brevi 2026: CIN, sicurezza e DAC7
Sia che tu usi Airbnb, sia che tu utilizzi altri siti simili a Booking, il panorama normativo italiano si è fatto stringente. Ti invitiamo a verificare la tua specifica situazione fiscale e regionale con un professionista.
CIN: il codice che apre e chiude gli annunci
Ogni immobile locato a uso turistico o per affitti brevi, cioè per meno di 30 giorni, deve possedere il Codice Identificativo Nazionale (CIN). Il codice va esposto all’esterno dello stabile e indicato in ogni annuncio online.
In caso di vincoli condominiali o regolamenti severi, il Ministero ammette modalità alternative, purché il codice sia chiaramente visibile. Le piattaforme sono tenute a richiedere il codice negli annunci e possono sospendere o bloccare quelli non conformi.
Estintori e rilevatori: la sicurezza non è più facoltativa
La normativa impone che le unità immobiliari locate per finalità turistiche o brevi siano dotate di dispositivi per la rilevazione di gas combustibili e monossido di carbonio, oltre a estintori portatili accessibili, con la previsione di un estintore ogni 200 mq.
Per un piccolo proprietario è un onere concreto, ma evitare questi adempimenti può costare molto di più in sanzioni, blocchi degli annunci e problemi in caso di sinistro.
DAC7: meno margini per l’informalità
La direttiva europea DAC7 obbliga le piattaforme digitali a comunicare all’Agenzia delle Entrate i dati degli host e i relativi incassi. Non elimina ogni singola irregolarità, ma aumenta drasticamente la tracciabilità degli incassi e il rischio di controlli incrociati con Questura e Comuni.
Cedolare secca 2026: attenzione al numero di immobili
Le regole fiscali sono diventate più stringenti. L’aliquota agevolata del 21% si applica solo su un singolo immobile a scelta del proprietario. Sul secondo immobile affittato a breve termine, la cedolare sale al 26%.
Dal terzo immobile in poi, scatta la presunzione legale di attività d’impresa, con il conseguente obbligo di aprire la Partita IVA e operare nel regime ordinario oppure, se i requisiti lo consentono, nel regime forfettario.
FAQ – Domande frequenti
Quali sono le migliori piattaforme per affitti brevi?
Oltre ai leader Airbnb e Booking, le alternative più solide includono Vrbo, per case intere e turismo internazionale; Bed-and-Breakfast.it, per il mercato italiano; e Rentalia, per il turismo mediterraneo. La scelta va fatta in base alla location, al tipo di immobile e al target di ospiti.
Esistono siti simili ad Airbnb senza commissioni per l’host?
Le OTA tradizionali trattengono in genere una percentuale sulle prenotazioni. Esistono però portali, come Bed-and-Breakfast.it o CaseVacanza.it, che propongono formule in abbonamento fisso periodico: a fronte del pagamento dell’abbonamento, non applicano commissioni sulle singole prenotazioni generate.
Airbnb o Booking: quale conviene di più?
Airbnb applica una commissione unica del 15,5% più IVA ed è molto orientato alle case residenziali. Booking ha politiche di cancellazione e gestione più complesse. In molte città Booking può portare un volume di richieste superiore, ma il risultato netto dipende molto dalla zona, dal tipo di immobile e dalla capacità organizzativa dell’host.
Cos’è la disintermediazione e conviene davvero?
Significa ricevere prenotazioni dirette senza pagare commissioni ai portali. Conviene sul lungo periodo, ma richiede investimenti per farsi trovare, come Google Business Profile e sito web proprio, oltre a strumenti per gestire i calendari, come un channel manager. Dà il meglio di sé con i clienti che sono già stati ospiti della struttura.
Affitto breve turistico o affitto transitorio: quale scegliere?
L’affitto turistico può generare ricavi lordi più alti, ma comporta costi operativi elevati e vincoli normativi come CIN, estintori e rilevatori. L’affitto transitorio abbassa in genere la rendita mensile, ma offre maggiore stabilità e minore operatività. Se selezioni bene gli inquilini e rispetti i requisiti contrattuali, può risultare superiore in termini di profitto netto.
Cosa cambia con CIN, DAC7 e regole di sicurezza?
Chi fa affitti sotto i 30 giorni deve richiedere il CIN ed equipaggiare la casa con estintori e rilevatori di gas e monossido di carbonio. Con la DAC7, inoltre, i portali comunicano in modo sistematico i dati degli incassi all’Agenzia delle Entrate, facilitando i controlli incrociati.
Conclusione
La strategia vincente nel mercato degli affitti brevi 2026 non è fuggire dalle piattaforme turistiche per partito preso, ma costruire un mix di canali sostenibile e consapevole.
Sfrutta i grandi portali per la visibilità internazionale, testa i siti simili a Booking per diversificare le entrate, investi gradualmente nella disintermediazione e, se il carico operativo divora i tuoi guadagni, valuta seriamente l’affitto transitorio.
Per capire se il gioco vale la candela, non fermarti mai al guadagno lordo. Calcola sempre il margine netto, dopo aver sottratto commissioni, pulizie, utenze e tasse. Usa il nostro Calcolatore rendimento immobiliare / Calcolatore NOI (Net Operating Income)] e iscriviti alla newsletter del Diario del Risparmio per ricevere approfondimenti su fisco, immobili e finanza personale.
